Suomen asuntojen hinnat ovat pudonneet eniten Euroopassa – palattu vuoden 2010 tasolle
Vanhojen asuntojen hinnat ovat laskeneet Suomessa 16,8 prosenttia vuoden 2022 huipusta, kun Portugalissa nousua kertyi pelkästään viime vuonna lähes 20 prosenttia. Eurostatin tuore data asettaa suomalaisen asuntosijoittajan vuosikymmenen karuun eurooppalaiseen kehykseen.
- Suomen vanhojen asuntojen hinnat ovat laskeneet 16,8 prosenttia vuoden 2022 huipusta Eurostatin mukaan.
- Pudotus on Euroopan suurin, ja hinnat ovat palanneet vuoden 2010 tasolle.
- Portugalissa hinnat nousivat vuodessa 19,7 prosenttia ja Unkarissa hinnat ovat yli nelinkertaistuneet vuodesta 2010.
- Laskeneet hinnat parantavat vuokratuottoa, mutta rakenteelliset syyt eivät ole kadonneet.
Suomi on Euroopan asuntomarkkinoiden häntäpää. Vanhojen asuntojen hinnat ovat laskeneet 16,8 prosenttia vuoden 2022 alkupuolen huipusta, ilmenee Eurostatin ensimmäisen vuosineljänneksen datasta, jonka talousblogi Wolf Street kokosi 19 suurimman EU- ja Eta-maan vertailuksi.
Pudotus on 19 suurimman vertailumaan jyrkin. Hinnat ovat käytännössä palanneet vuoden 2010 tasolle – viidentoista vuoden nimellinen nousu on pyyhkiytynyt pois, ja inflaatiokorjattuna lasku on vielä tätäkin syvempi.
Wolf Richter, Wolf Street -talousblogin perustaja, ajoittaa käänteen helmikuuhun 2022.
Venäjän hyökkäys Ukrainaan "teki Suomesta hyvin hermostuneen", hän kirjoittaa. Sen jälkeen korkojen nousu hoiti loput.
Seura on sentään arvovaltaista. Kuusi maata on yhä aiemman huippunsa alapuolella:
| Maa | Muutos huipusta | Huippu |
|---|---|---|
| Suomi | −16,8 % | Q2 2022 |
| Italia | −10,2 % | Q2 2011 |
| Saksa | −10,2 % | Q2 2022 |
| Ranska | −6,5 % | Q3 2022 |
| Ruotsi | −5,5 % | Q2 2022 |
| Itävalta | −3,2 % | Q3 2022 |
Italia on listan oma lukunsa.
Maan edellinen asuntokupla puhkesi viisitoista vuotta sitten, eikä paluuta huipulle ole vieläkään nähty. Pohjoismaista Norja on sen sijaan kivunnut 118 prosenttia vuoden 2010 tason yläpuolelle.
Etelässä juhlitaan
Toisessa päässä Eurooppaa asuntomarkkina käy kuumana.
Portugalin hinnat nousivat vuodessa 19,7 prosenttia, Bulgarian 16,3 ja Slovakian 15,2 prosenttia. Espanja ja Unkari tekivät kumpikin 13,5 prosentin vuosinousun, Tšekki 10,1 prosentin.
Pidemmällä sihdillä erot kasvavat käsittämättömiksi.
Unkarin hinnat ovat nousseet vuodesta 2010 yhteensä 308 prosenttia, Portugalin 186 prosenttia ja Tšekin 171 prosenttia. Suomen sijoitus tässä vertailussa: pakkasella.
Neljännesvauhti ei lupaa etelän juhlien laantumista. Bulgarian hinnat nousivat tammi–maaliskuussa 7,3 prosenttia ja Portugalin 4,2 prosenttia edellisestä neljänneksestä.
Eurostatin vertailu koskee vanhojen asuntojen toteutuneita kauppahintoja.
Kreikka puuttuu tilastosta kokonaan, koska maasta ei saada kauppahintadataa. Saksassa vuosinousu jäi 1,3 prosenttiin ja Ranskassa hinnat polkivat käytännössä paikallaan – Euroopan suuret ytimet eivät osallistu reunan buumiin.
Pohjahinnoista tuottoa vai arvoansa?
Sijoittajan silmin karu tilasto kääntyy kysymykseksi ajoituksesta.
Kun hinta laskee ja vuokrat eivät, vuokratuottoprosentti paranee mekaanisesti – ostajan matematiikka on Suomessa nyt parempi kuin kertaakaan 2010-luvulla. Sama dynamiikka houkutteli aikanaan ostajia Italiaan, jossa odotus käänteestä on venynyt puolentoista vuosikymmenen mittaiseksi.
Vastaväite on yhtä vahva.
Hintojen lasku ei johdu väliaikaisesta paniikista vaan rakenteellisista tekijöistä: väestö ikääntyy, muuttoliike keskittyy muutamaan kaupunkiin ja itäraja pysyy kiinni. Halpa ei ole sama asia kuin aliarvostettu, ja moni odottaa yhä käännettä, joka on antanut odottaa itseään neljä vuotta.
Aluekohtaiset erot ratkaisevat lopulta enemmän kuin maataso.
Kasvukeskusten ja muuttotappiopaikkakuntien hintakehitys on kulkenut eri suuntiin koko laskukauden ajan, eikä Eurostatin maakohtainen indeksi erottele niitä. Mennyt hintakehitys ei myöskään kerro tulevaa suuntaa – kumpaankaan päähän Eurooppaa.
Vertailu muistuttaa silti hajautuksen maantieteestä.
Suomalaisen asuntovarallisuus on tyypillisesti raskaasti kotimaassa, ja Eurostatin taulukko näyttää, mitä keskittyminen yhteen pohjoiseen markkinaan on tällä jaksolla maksanut. Eurooppalaista asuntomarkkinaa voi seurata myös REIT-rahastojen kautta – niiden riskit ovat tosin omanlaisensa, korkoherkkyydestä alkaen.
